北京学区房简史

2020-05-23    150
摘要:原则上六年内只提供一个登记入学学位。西城区也成为北京 " 城六区 " 中,最后一个实施 " 多校划片 " 的区域。由于新规主要面对 7 月 31 日后户籍迁入西城区的适龄儿童,5 月至 7 月,也被很多人视为该区域学区房最后的 " 上车 " 机会。5 月以来,北京市西城区商品房成交量大幅攀升,德胜、

2020 年 5 月,北京学区房交易再掀起一阵热潮。

4 月 30 日,作为北京市 " 教育高地 " 的西城区发布教改新规,新购房者子女入学,由 " 单校划片 " 改为 " 多校划片 "。一个学区房,原则上六年内只提供一个登记入学学位。西城区也成为北京 " 城六区 " 中,最后一个实施 " 多校划片 " 的区域。

由于新规主要面对 7 月 31 日后户籍迁入西城区的适龄儿童,5 月至 7 月,也被很多人视为该区域学区房最后的 " 上车 " 机会。

5 月以来,北京市西城区商品房成交量大幅攀升,德胜、金融街等热门片区尤甚。以德胜片区的知名学区房小区 " 裕中西里 " 和 " 裕中东里 " 为例,有房产经纪人表示,这两个小区平时的月度成交量仅 10 套左右,但 5 月中上旬就已成交了 50 多套,一些优质房源在推出当天就被签下,很多购房者感慨 " 手慢无 "。

多年来,学区房一直雄踞住房体系的 " 金字塔尖 "。因匹配了最好的教育资源,优质学区房的供应往往十分稀缺。由于历史原因,很多学区房属于 " 老破小 ",居住条件不佳,价格却十分高昂。

近些年来,北京市一直在推进基础教育均衡化改革,同时采取各种手段,如取消过道房、车库房、空挂户的入学资格等,从而围堵政策漏洞。但在很长一段时间里,购房者对学区房的热情有增无减," 宇宙中心 " 等现象时见报端。

如今,随着房屋交易的不断规范,以及教改的持续深入,这种局面早已不复存在。有观点还认为,在西城区实施多校划片后,北京学区房的狂热将很快成为历史。

但现实是,望子成龙的期望和优质教育资源的稀缺,仍将长期存在。通过对发展脉络的梳理,学区房——这个套在无数家长身上的无形束缚,真的能成为历史吗?

从福利分房到价值初现

学区房的概念,脱胎于 " 就近入学 " 政策。

1986 年,第六届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国义务教育法》(下称《义务教育法》),其中的第九条明确规定:" 地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中学等学校,使儿童、少年就近入学。"

但北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志向 21 世纪经济报道表示,在当时,只有 " 重点校 " 的概念,还没有 " 学区房 " 的概念。

陈志表示,上世纪八九十年代,北京的城市发展并不如现今这般庞大与恢宏。当时的城市核心区,主要局限在如今的二环以内,大致相当于东城和西城两区的区划范围。

当时,包括教育在内的各种城市资源主要集中在核心区,但由于人口规模不大,流动性不强,优质教育资源的稀缺程度并不明显。

此后,北京进入快速发展期,城市范围扩大,人口增加,但由于各种原因,优质教育资源的分配格局并未发生太大变化。如今,东城、西城两区由于历史传统,一直拥有较好的教育资源。海淀依托高校和科研院所的优势,教育资源同样优质。其他各区在经济、人口、产业等方面迅速赶超,但其拥有的优质教育资源水平,仍明显不如上述三区。

陈志还表示,1998 年启动房改之前,北京市几乎没有真正意义上的商品房交易。当时的所谓 " 学区房 ",大多是单位分房,或老旧平房,且无法在市场上流动。

到房改时,这些房屋才首次有了价值,但 " 学区 " 带来的附加值仍不明显。在北京市海淀黄庄区域,某中关村三小的小户型学区房,挂牌单价约为 12 万元。据房主介绍,这套房子原本是单位分的,上世纪 90 年代房改时,以 3000 多元 / 平方米的价格买下。" 当时根本没想过学校的事,因为已经住了好几年了,也住习惯了,就顺手买下来。"

如今,这套房子的价格已经翻了 50 多倍,这个建于上世纪 80 年代、看上去颇为破旧的板楼小区,也已是该区域交易最旺盛的小区之一。

不仅升值快,还抗跌

在 21 世纪教育研究院副院长熊丙奇看来," 学区房 " 概念真正兴起,是在 2006 年。当年,修订后的《义务教育法》颁布,进一步强调了 " 就近入学 " 的原则。

在此之前,为遏制部分家长的 " 择校 " 冲动,从上世纪 90 年代开始,国家教委(教育部的前身)连续出台文件,强调九年义务教育阶段初中和小学必须坚持就近入学的原则,不准招收 " 择校生 "。同时,严厉禁止把捐资助学同录取学生挂钩。

当时,实现基础教育均衡化已经是政策的着力点,但不同区域之间的教育水平差异,仍然无法在短期内抹平。加之北京的城市规模快速扩大,人口增多,对教育资源的需求大大增加。

到 2014 年,北京市开始推行 9 年一贯制教育改革,通过小升初的直升制度,减轻择校压力。

在此背景下," 学区房 " 的重要性不断凸显,价格也持续攀升。

从本世纪初开始,北京市的优质学区房就享受着 " 皇帝女儿不愁嫁 " 的待遇。链家地产某资深从业人员向 21 世纪经济报道表示,其从业的十多年来,所接触的学区房价格要明显高出同地段其他商品房,价差从最初的 10%,一度攀升到如今的 30%、40%。但学区房仍然是砍价最少、交易周期最短的房源之一。

他表示,在 2009 年,北京海淀区的中关村、五道口、学院路等区域,学区房的供需比例在 1:4 到 1:5 的水平。如今,这些区域的供需缺口更大。但无论是次新商品房还是老旧公房,都是家长们关注的对象。

在新房销售中," 学区 " 也成为重要卖点。一些房地产项目宣称将引入优质学校,并借此给项目定出更高的价格。多年来,因未能兑现 " 引校 " 承诺而引发的投诉并不少见,但这也侧面反映出学区房的热度。

一位不愿具名的分析人士认为,发生于每年 3 月到 5 月的楼市传统 " 小阳春 ",也有学区房的带动作用。由于信息采集的时间要求,每年二、三月份是学区房交易的高峰,这批价格偏高、成交迅速的交易,很容易点燃市场的热情。

学区房价格的攀升,还与北京房地产市场快速发展的大潮密不可分。

北京市商品房销售额从 2001 年的 610 亿元,攀升至 2019 年的 3000 多亿元。即使北京有着全国最为严厉的楼市调控政策,若拉长时间周期来看,最近 20 年来,北京的房价仍然有着数倍的上涨。

在此期间,学区房的价格不仅一直处于 " 金字塔尖 ",在多个市场下行周期中,以及 2008 年金融危机期间,学区房还表现出了较好的抗跌性。

2008 年,西城区金融街片区的著名学区房小区丰汇园,成交均价还不到 3 万元。到 2014 年,该小区的交易价格已经达到 10 万元 / 平方米的水平。此后,丰汇园的房价再度攀升,2018 年的单价已经达到 17 万元左右。到今年 5 月,该小区部分房源的成交单价已经超过 20 万元 / 平方米。

学区房的 " 情感属性 "

2013 年 3 月,北京海淀区华清嘉园,一间 37 平方米的学区房叫价 350 万元,因价格过高,此地也被冠名为 " 宇宙中心 "。3 个月后,位于东城区景山东街的一个 400 平方米的四合院,因报价 1.3 亿元被称为 " 宇宙新中心 "。

尽管这两套房源因报价过高而很快下架,但学区房的价格水平,仍然可见一斑。

事实上,由于价格偏高,很多购房者在选择学区房时,只能购买小户型。21 世纪经济报道调研发现,在东城区、西城区和海淀区的多个优质学区,30 平方米到 60 平方米的小户型房源最为热销。2016 年,西城区的文昌胡同曾成交了一间 10 平方米的平房,单价达到 34 万元。

但小户型的居住条件往往不尽如人意,为了弥补这种不足,很多家庭选择 " 买小租大 "。即购买一套小户型学区房用于落户并占据学位,然后在同一个小区里租一套大房子用于生活。如今,这种生活方式仍然大量存在。

由于 " 占学位 " 的目的过于明显,学区房交易也一度变味。2017 年,北京市西城区大耳胡同的一个四合院内,有业主将过道改建成 10 平方米的 " 零居室 ",标价 150 万元。" 过道学区房 " 由此诞生。

此外,还有将学区内的车库、商铺等作为独立居住单元进行出售的案例。

陈志指出,严格来说,学区房既不是自住性质,又不完全属于投资品。由于夹杂了 " 望子成龙 " 的期待,学区房交易很容易受到家长的情感因素干预,从而变得不够理性。为迎合这种情绪,违规改建的做法也大量滋生,才造成学区房交易中的各种奇葩景象。

2014 年,吴婷(化名)和老公卖掉了自己位于朝阳区的 110 平方米的大房子,在西城区德胜片区的裕中西里小区购买了一套不到 60 平方米的学区房。面对周围人的不解,吴婷完全不以为然,她认为,对孩子的 " 投资 ",不能太计较成本。

为购买学区房 " 不计较成本 " 的大有人在。一位长期服务于德胜片区的某资深房产经纪从业者向 21 世纪经济报道记者回忆,2013 年,德胜片区的一套优质学区房曾被 10 多个买家同时看中。为解决争议,业主在某天晚上宴请所有买家,并在饭桌上接受报价,最终以价高者得的方式将房屋卖出。

" 那一顿饭工夫,业主多赚了 50 多万。" 他说。

陈志认为,社会竞争激烈,以及应试为主的选拔模式,使很多家长患上教育焦虑症,这种焦虑往往伴随着子女从出生到入学,再到走向社会的各个人生阶段。鉴于优质教育资源不平衡的现实,这就反过来对学区房造成一种逆向压力,使学区房成为相关社会问题的显性表现。

为了控制 " 学区房热 ",2017 年,北京市教委加大对实际居住的审核力度,重点对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查,凡不符合实际居住条件的,均不得作为 " 点对点 "、" 单校划片 " 入学资格条件。

于是,过道学区房、车库学区房等奇葩住房在昙花一现后,迅速成为历史。

学区房热必将消退

为进一步推进基础教育资源均衡化,遏制学区房过度炒作,从 2017 年开始,北京城六区实施幼升小多校划片,明确 " 六年一学位 "。在朝阳、东城、海淀、石景山、丰台等区域先后实行后,西城区也将于 2020 年开始推行此项政策。

多校划片是相对于单校划片而言的,是指一个小区不再对应单个学校,而是对应学区内或相邻学区的多个学校。

虽然要完全推开尚需时日,但多校划片对学区房狂热的遏制作用,仍被很多人看好。有分析人士将西城区单校划片的最后入籍期限 2020 年 7 月 31 日,称为 "731 大限 "。认为在此时点之后,学区房将走下价值的巅峰。

政策于 4 月 30 日出台后,西城区的学区房交易明显升温。21 世纪经济报道在德胜和金融街两个片区调研发现,片区内的小户型房源成交火爆,这类房源的价格也有小幅攀升。

这也带动了北京市的整体房价水平。贝壳研究院指出,仅在五一长假期间,北京链家平均成交均价就达到 63530 元 / 平方米,比 4 月的交易价格有明显提升。有从业者向记者估算,五一长假期间,北京商品房成交价格要比 4 月高出 10%。

除购房者外,一些卖方也意识到了 " 大限 " 的存在。西城区德胜片区的某经纪人透露,在对西城区的上述政策进行研究后,一位身在澳洲的业主选择将身份证和房本先寄回北京,从而表达卖房的诚意。

那么,2020 年的 7 月 31 日,果真能成为北京学区房的 " 大限 " 吗?

陈志指出,学区房是教育焦虑症和教育资源不均衡的矛盾产物。除制度层面的改进外,还要看购房者的思想观念和行为模式。" 有需求就有市场 ",只有需求降温,学区房的交易才能趋于理性。他认为,北京学区房的狂热必将消退,但这中间会有一个缓慢降温的过程。

根据记者调研,北京西城区德胜、金融街片区的多位经纪人认为,在近期的透支性成交后,学区房交易有可能会在明后两年出现降温,但价格未必会明显下滑。因为只要坐拥优质学区,该区域的学区房价值不会受到太大影响。

熊丙奇向 21 世纪经济报道记者表示,从全国各地实行 " 多校划片 " 入学政策的效果看,是否能起到抑制学区房热、择校热的作用,主要取决于政策实行后,各地是否有进一步推进义务教育均衡的实际行动。具体而言,就是调整义务教育资源配置方式,加大对薄弱学校投入力度,改善薄弱学校办学条件等。

" 推进义务教育均衡的力度越大,投资学区房的风险就越大。" 熊丙奇指出,到时候,学区房不需要唱衰,自然就会降温了。

在遏制 " 学区房热 " 方面,北京向来是多管齐下,其中还包括对销售环节的监管。近期,北京市住建委执法部门联合 10 个区住建房管执法部门开展房地产市场检查,共有 21 家房地产经纪机构被查处。在被查处的各项违规情形中,就包括炒作 " 学区房 "。

即使从经济的角度来考量,学区房似乎也越来越偏离其原本的价值。北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,市区的学区房是目前价值被高估的两类房产之一(另一类为远郊的低价房)。

钟伟认为,在北京相同地段,学区房售价可能比非学区房高出 50%。" 从经济层面来说,买学区房不如把孩子送进优质的私立国际学校;而从家长观念转变来看,90 后家长的心态已经发生改变,对子女的期望值趋于理性,未来 90 后抛弃学区房的时代会来得很快。"


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