低房价、高收入,哪些城市买房性价比最高?

2020-09-17    116
摘要:东莞的岗位,待遇虽然不如现在,但房价也温和得多,我有点心动。"和小张一样,被一线城市房价劝退的年轻人不在少数。尤其是走在一线城市的地铁站时,会偶然发现其他城市招揽人才的广告。它们打着各种 " 宜居生活、理想工作,还有温和房价 " 的口号,不免让大家的追梦之心产生些许动摇。但小张也知道,一线城市以外的

" 我想离开深圳了 ",在深圳打拼 3 年的小张最近有点失落。

" 来深圳 3 年了,也没攒下多少钱,距离买房实在是太远了,感觉生活根本没有盼头。" 小张告诉 DT 君," 正好最近有猎头给我推荐隔壁东莞的岗位,待遇虽然不如现在,但房价也温和得多,我有点心动。"

和小张一样,被一线城市房价劝退的年轻人不在少数。尤其是走在一线城市的地铁站时,会偶然发现其他城市招揽人才的广告。它们打着各种 " 宜居生活、理想工作,还有温和房价 " 的口号,不免让大家的追梦之心产生些许动摇。

但小张也知道,一线城市以外的房价虽然温和,但收入和未来的前景也低于北上广深。

为了给和小张有着同样处境的年轻人提供一些建议,DT 君从国家统计局找到了 2014~2018 年的房价和收入数据,以收入房价比为参考,找出了中国 35 座主要城市的收入和房价的关系,帮大家看一看哪里的房价最伤人 / 温和,去哪座城市定居性价比更高。

一、全国 35 座主要城市收入房价比一览

首先我们按 2018 年各主要城市的收入房价排序,收入房价比越低,自然就是对年轻人购房者越不友好的城市。

排在前十的城市,分别是深圳、厦门、北京、杭州、上海、广州、南京、福州、海口和宁波。

这些城市无一例外是沿海发达城市,一个人一年到头、不吃不喝,在这里也仅仅能买到几平米。比如排在最前面的深圳和厦门,在这两座城市工作的居民,每年的总收入只够买不到 3 平米的房子。如果想要攒出一套 60 平米的小两居,理想状态下,也至少需要 20 年才能实现。

土地面积紧缺是这两座城市房价高企的主要原因之一。

2019 年,深圳的常住人口达到 1344 万,而深圳的面积仅有 1997 平方千米,平均下来每平方千米有 6730 人。这个数字大约是上海的 2 倍,北京的 5 倍。

深圳有一句口号叫作 " 来了就是深圳人 ",但现在,这句口号被网友调侃成了" 深圳,来了就是东莞 / 惠州人 "。因为不少在深圳工作的人买不起深圳的房子,只能把需求转移到隔壁的惠州和东莞。不只是住宅,出于成本考虑,华为在 2018 年也把一部分产业从深圳搬到了东莞。

厦门也面临类似的情况,人口集中、核心地带土地稀缺的现象拉高了全市的平均房价," 厦门岛内才是厦门 " 的观念,直到现在仍然困扰着无数前来一展抱负的年轻人。

让人比较意外的是,除了厦门,收入房价比堪比一线城市的还有杭州。论买房的难度还要高于上海和广州,这也许可以说明杭州的楼市正在被看好。

我们再来看房价比最高的 10 座城市。它们分别是银川、西宁、长沙、兰州、乌鲁木齐、南宁、南昌、重庆、长春和郑州。

从地理位置来看,它们大多地处中西部地区。在银川,一年的收入可以买到 15.6 平方米的房子,除去自己的日常开销,几年的可支配收入就足够在这里买下一套刚需住房。

如果小张喜欢吃辣,长沙和重庆也足够让他感到惊喜。发达的经济水平配上比较低的房价,这两座城市值得被加入候选名单。

二、城市收入房价比的四种类型

仔细地研究了这份名单之后,我们发现:排开收入房价比两极的城市,处于中间地带的城市中,有上海、杭州这样 " 高收入、高房价 " 的城市,也有海口这样 " 低收入、低房价 " 的城市。

虽然城市之间的性价比殊途同归,但类型各有不同。

所以我们接下来,将 2018 年每座城市在岗职工平均年薪、商品房平均销售价格作对比,并以所有城市的平均值为分割,划出了四个象限。

第一象限是高工资、高房价的双高组。位列其中的有深圳、北京、上海、杭州、南京等城市。这些城市拥有着最多的大公司和更丰富的发展机会,往往是年轻人追梦的首选。与此同时,也有着更大的生存压力。想要在这些城市买房,要么看家底,要么就是看造化。

第二象限是低收入、高房价区。在这个区的城市只有厦门一座城市。在全国 35 座主要城市中,厦门的在岗职工平均年薪排在第 21 位,还不如兰州,但其住宅商品房平均销售价格却排名第三,仅以微弱的差距惜败于北京。从现实角度分析,如果不是对厦门有着深深的执念,最好还是谨慎选择,或者去岛外看看吧。

第三象限是 " 低收入、低房价 " 区。青岛、合肥、武汉、成都等城市都处于这个象限。在这些城市生活,收入和房价都相对更低。这其中也包括了近几年发展较快的成都、武汉等城市,TA 们在拼命地吸纳优质大公司,发展产业园,虽然薪资收入暂时还未达到 35 座城市平均值,但房价也温和得多。

第四象限就是我们梦寐以求的 " 低房价、高收入 " 区,入选的只有长沙和济南两座城市。

几乎每篇关于房价的文章都会夸奖到长沙,毕竟这座城市有效地控制了房价,而且生活质量还特别高。

但我们一直都遗忘了济南。就像很多人觉得青岛才是山东省会那样,济南的存在感似乎的确不高。但论宜居,泉城自然不甘落后;论生活热情,等疫情过了去看一场鲁能的比赛,就能感受到这座城市的热情。

三、用区域内最高的工资在附近城市买房情况能好多少?

一番分析下来,我们也发现西部和南部地区的收入房价比确实相对较高。

但小张也表示,自己其实并不急着离开深圳,时机成熟可以先去东莞买套房,用深圳的工资养东莞的房贷。

这正是 " 深圳,来了就是惠州 / 东莞人 " 的情况。小张又给我们提供了一种新的思路——如果我在区域内收入最高的城市工作,但最终选择去邻近的城市买房。那么在哪个区域工作,才能得到最高的效率提升呢?

我们仍然以 2018 年的数据为例,并将 35 座城市按区域划分,看看哪个地区最适合在区域内异地置业。

从结果来看,由于中西部地区的城市收入房价比相差不大,所以同区域内的异地置业,收入房价比效率提升并不明显。

比如你在成都工作,但最终要去贵阳、重庆或昆明买房,每年也就能多买 0.6-0.8 个平方;在长沙工作的人想去武汉买房,每年只能多买 0.4 个平方,去郑州能多买 1.5 个平方。

异地置业毕竟需要一定程度上牺牲未来的发展或是通勤幸福感,像这种稍微努努力就能弥补差距的情况,显然不是十分适用。

真正能体现出区域内差距的,还是在华东地区和华北地区。

如果你在上海工作,去南昌买房的幸福感是最高的,每年能比在当地工作的人多买 7.3 平米。要是日后的买房目标在杭州、南京,每年则可以多买 1.5~1.6 个平方。

如果更远一些买在济南买房,不算开销的话,大约十年左右,就能攒下一套 100 平米的改善性住房。

当然,与北京相比,上海给购房者们带来的效率提升,还不够刺激。

如果你在北京工作,最终到太原或石家庄买房,每年能多买 6.4 或 7.2 个平方。就算是房价稍贵的天津,北京打工仔们也可以每年多攒出 2.9 个平方。

更极端的做法是,北京工作、呼和浩特买房。

如果一位呼和浩特的朋友在家乡本地上班,一年收入大概能买到 9.5 平米的房子。但若是先来到北京打拼一番,工作一年赚的钱,就可以在呼和浩特买到 18.2 平米。攒攒钱,不出几年,住房自由就可实现。

北漂虽然苦,但确实地为一部分人创造了衣锦还乡的机会。

四、刚需 or 投资?That's a question

当然,对于大多数年轻人来说,无论是退而求其次另选落脚城,还是异地置业,这无形中都是一次追梦道路上的败北。如果可以,谁不想在当初首选的那个城市落地生根。

只是,收入房价比的确让很多人望而生畏。

但这是不是就能说明收入房价比更高的城市就一定更宜居,更适合人才前往?

如果是刚需,可能确实如此。但若是有更长远的谋划,房价收入比还有更深次的含义。

如果我们把城市理解成公司,那么它的房价收入比,就相当于是公司的市盈率。好比亚马逊在最初的几年一直是亏损的,市盈率却一度超过 300,资本市场对它仍是趋之若鹜,根本原因在于有良好的预期。

放在城市也一样,如果它的经济向阳,人才吸引力足够,那么其楼市资源就会愈发稀缺,投资人则会更加看好它的长远发展,愿意投入资金,它的市盈率就会上升。当然,这也给当地的房市带来了无形中的溢价,提高了投资者入市的门槛,也就是人才在这里扎根的门槛。

所以,我们尝试站在更高的视角上,通过 35 座城市 2014 年到 2018 年间的收入和房价变化去观察它们的发展规律。

为此,我们将这些城市在岗职工年收入、商品房销售价格 5 年间的年复合增长率体现在坐标系上,并简单做了一下线性拟合。

可以看到,对于 35 座主要城市而言,大家的 5 年收入复合增长率均高于房价复合增长率。且对于大部分城市来说,两个参数之间以一定的比例保持着微妙的平衡。

也就是说,相对于房价,大家的收入涨得还是要更快一些。如果一直按照这样的速度,大家买房按道理会越来越轻松。

但这似乎和大家的认知有些不一样,主要是由于在大城市房价的基数远远高于收入,所以即便以更快的速度增长,但收入增长的绝对值依旧难以和房价相比。

以上海为例,2018 年,在岗职工平均年薪为 14 万元,住宅商品房平均销售价格为 28981 元 / 平方米,不算各种税费,一套 100 平米的房子也需要将近 290 万。即使只算 35 成的首付也要 101 万,按现在的年薪和复合增长率来算,这套房子的首付一年增长 5.66 万,而年薪一年只能增长 8000 多元。

所以怎么看,都是离买房越来越远了。

与上海类似的,还有趋势线上的深圳、北京、厦门等城市,TA 们可以理解为在历史长河中发展最被大家看好的一批城市,自然也就享受了更多的 " 房产投资红利 "。而趋势线下距离较远的银川、兰州等城市,由于没有更多的 " 业绩亮点 ",所以它的 " 股票 " 即便便宜,也鲜有人买。

所以,即便一直被吐槽与居民实际可承受能力相差太远,但这些期望值较高的城市仍然每年吸引着无数的年轻人接踵而来。毕竟,对于绝大多数人来说,投资 1760 块一股的茅台,总比 10 块钱一股不知名的股票要稳妥得多。

但是历史的进程发展到现在,趋势线上的城市前景究竟如何,趋势线下是不是存在默默发展而 " 被低估 " 的城市,我们也不好说。

一切都需要交给时间来验证。


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